今年商业“72 变”赢市场

来源: www.wtianx.com 时间:2018-01-09 16:51

原标题:今年商业“72 变”赢市场

今年商业“72 变”赢市场

甲级办公楼空置率上升、租金小幅下挫、零售商业升级改造…….2017年,西安的办公市场及商业在迎来前所未有的活跃期后,也面临了巨大压力。持有者在针对现状进行业态转化的同时,猜测2018年整体商业将出现“井喷”,并迎来创新的模式。
  2017年写字楼空置率高
  零售业竞争大
   据仲量联行西安分公司发布的数据可以看出,去年西安甲级办公楼市场总存量为135.62万平方米,空置率从之前的33.7%上升至当前的36.7%,同比上涨3个百分点。在大量新增供应的刺激下,需求稳中有升,出租率也得到了空前释放,租金率平均在102.9元/平方米左右,小幅小挫。同时,9个优质项目的开业将西安零售物业市场总体量推至512万平方米,整体市场空置率为3.8%,租金方面达到220元/平方米/月。
   而美城股份提供的截至去年11月底的数据显示,西安办公物业库存面积为220.03万㎡,去化周期在14个月,延续了自2016年4月以来连续的下滑趋势。仲量联行西安分公司负责人表示,“大量的新增供应带来空置率上涨的压力,而较为活跃的租赁需求推动净吸纳量同比大幅上涨。西安零售物业得益于整体市场较低的空置率及较高净吸纳量,租金率得到较大涨幅。”
  调整产品及业态
  积极应对市场变化
   据华商报记者了解,2017年上半年交付的长安国际中心F座由于绝佳的地理位置优势,入市仅半年出租率已达较高水平;下半年交付的迈科中心、永利·国际金融中心和经开万科中心,由于硬件品质较好及开发商良好的品牌效应,均有不错的预租表现,从而推动整体市场全年净吸纳量大幅增长。这其中比较大的租户有:MFG创客联邦在长安国际中心F座租赁13000㎡,恒大旅游集团在赛高企业总部大厦租下两层约4800㎡,海普律师事务所在迈科中心租下约3700㎡的面积等。但与此同时,已有甲级项目中,部分项目因物业管理欠佳、物业较为老旧且硬件设施落后等原因致使租户外迁,空置率长期处于高位,业主们纷纷降低租金预期以吸引租户。
   零售项目正面应对市场压力,掀起项目改造及业态调整的风潮。部分零售项目在2017年积极进行购物体验升级及品牌业态调整,以吸引更多客流及增加消费黏性。如民乐园及大明宫万达广场将百货部分改造为主题街区,营造特色购物场景,提升商铺可视性,从而引入更多客流;太白印象城则将负一层改造为155街区,引入特色餐饮品牌聚集人气。与此同时,部分零售项目选择差异化路线,深挖目标客群需求,专注做主题型、集中型购物中心。如西安壹洋购物中心转型为壹阳教育中心。
  联合办公成常态
  零售业迎来新态势
   2018年,甲级办公楼新增供应仍将持续放量,约50万平方米的新增面积将投放市场,未来优质项目或助力租金保持上涨态势。在刚刚过去的元旦期间,旺座曲江项目就推出2栋写字楼,目前销量很好。已经认购了一套120㎡的业主孙先生表示,“住宅限购,就考虑投资写字楼,但是写字楼一定要谨慎,主要是看项目的定位和物业管理水平,有的办公好出租,租金也高,有的就不行,前期考察很重要。”另外,零售项目也将有近100万平方米的新增供应,其中不乏多个高品质项目,有望带动西安零售市场进一步向前迈进。
   仲量联行西安分公司总经理乔裕生分析认为,新增供应集中入市将带来空置率进一步攀升的压力,届时,办公楼业主为提升项目入驻率,或将选择需求面积较大的租户,如MFG及侠客岛等联合办公品牌,来缓解自身项目的空置压力,联合办公进一步拓展西安市场。零售业方面,一些高端的项目如SKP、大悦城等招商实力强劲的新项目,其入市租金或高于市场平均水平。同时,部分位于成熟区位的优质项目运营状态将保持良好态势,租金预期持续上扬。在两方面因素的共同带动下,西安零售物业市场平均有效净租金有望扛住压力继续攀升。同时,随着华联集团、中粮集团等国内一线开发商进驻西安市场,招商环节的竞争将更加激烈,将激励更多商场的积极转型及调整,进一步促进西安市场的成熟。 华商报记者 王丹 党兰

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