“限购”令下长沙投资客转战商铺 看老司机如何选?

来源: www.wtianx.com 时间:2017-12-30 22:47

从去年9月、10月长沙商品房量价飞涨,到11月“长七条”楼市调控新政出台,温和调控下,长沙楼市并没有出现预想的降温。

“限购”令下长沙投资客转战商铺 看老司机如何选?

据克而瑞数据,长沙市内五区新建商品住宅均价,从2016年1月的6717元/㎡涨至2017年3月的9624元/㎡。

今年3月,更严厉的楼市调控“3.18限购令”出台,才让不少商品住宅投资客不得不离场。

作为热衷于楼市投资的张先生,在这轮楼市上涨中收获颇丰。

“住宅投资可以说带有一定投机性,在‘房子是用来住的,不是用来炒的’这一定调下,商业地产领域有相当多利好,限购政策也在引导投资资金转向商业地产。”作为一名资深楼市投资客,张先生和大多数投资者一样,开始将资金转向商铺投资。

长沙3.18限购令后,张先生开始考察长沙商业地产项目。最近,张先生精锐的投资目光瞄准了位于伍家岭商圈的凯乐微谷。

对于商铺投资,张先生有自己独到的眼光。

一、投资商铺,首先要选对商圈

长沙正向千万级人口国际化大都市迈进,在城市扩容的道路上,新商圈不断涌现,老商圈不断升级、寻求新的发展。

根据《长沙市城市商业网点布局规划(2015年-2020年)》公布,到2020年,长沙将建设完善1个市级商业中心,即五一广场商业中心;2个市级商业副中心,即星沙和溁湾镇商业副中心;以及10个区域性商业中心,即火车站、伍家岭、东塘、红星、望城坡、捞霞、马坡岭、黎托、观沙岭、大托商业中心。

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长沙市城市商业网点布局规划图

五一商圈商铺升值空间有限

张先生认为,长沙市中心的商业项目,比如五一商圈,地段好、人气旺,买过来无论是出租还是出售都非常容易,但价格相对也比较高,且可投资项目非常少,对于做投资的来说,这样的商业地产项目价格虽然透明,但升值空间非常有限。

新兴商圈商铺投资 周边入住率是关键

目前,长沙新兴商圈的商铺,比如洋湖生态新城(商铺主要价格区间20000-35000元/平米),再比如梅溪湖国际新城(商铺主要价格区间35000-50000元/平米)。

虽然这些新兴片区有着接轨一线城市的规划,有着政府大手笔的投入,但随着规划一一兑现,并经历了多轮炒作后,商铺价格也均趋于平稳,升值空间不大,并存在太多非理性因素。

其次,商铺投资讲究有效人流量,新兴商圈还是得关注周边项目的入住率。

商圈“遗珠”——伍家岭崛起在即

因此,作为商业地产投资,张先生更偏好那些老商圈“遗珠”,他认为这样的商圈,在某些因素下被人遗忘,但其拥有着多年历史,沉淀了深厚的商业底蕴和消费人群,一旦有新鲜血液注入激活,将突放异彩。

伍家岭商圈,曾经的繁华成就了它的“贵族”身份,波隆立交桥的分割、长泰大厦的萎靡、北斗星商贸城的失误,让这个贵族走向没落。

而湘雅医院、华夏大市场、开福寺旅游商贸、三馆一厅滨江文化园等,均为伍家岭商圈聚集了大量的消费人群。

发展至今,伍家岭商圈由凯乐微谷、北辰三角洲、华创国际广场三足鼎立的商业地产格局初步形成,再度辉煌的大幕已拉开。

二、投资商铺,要看有效人流量

对商业地产而言,有三“气”是不可或缺的,即“人气、商气、财气”。“人气”即人流量,“商气”就是商业氛围,而“财气”即由人气与商气带来的财富效应。

商铺收益最终决定于人流量。那么,商铺投资仅有高人流量就OK了吗?答案为NO!真正支撑商铺的是固定人流,其次是流动人流、客运流(城市干线、公交、地铁站),不要将“高人流量”与“有效人流”混为一谈。

张先生告诉我们,他选择投资的凯乐微谷,为集高端写字楼、酒店、企业公馆、商业广场于一体的商业综合体,总体量约为14万方。坐落于陡岭路与栖凤路交汇西南角,可快速接驳芙蓉路、三一大道等城市主干道,临地铁1号线三角洲站。

针对于凯乐微谷商铺的人流量,主要看以下三个方面:

首先,看项目自身凝聚固定人流的能力!

凯乐微谷,华中片区大型军民融合双创示范基地,拥有各项优惠政策扶持,规划入驻企业超100家,这里每天将聚集上10000名上班族,这些高收入极具购买力的高级白领将是这些投资商铺的消费主力。

此外,全球知名酒店希尔顿欢朋酒店入驻凯乐微谷,将源源不断的吸引商旅精英入住及消费。

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