聊聊公摊那些事儿如何实现商铺价值最大化?

来源: www.wtianx.com 时间:2017-12-19 07:36

在欧美及国内的大都市,大部分高档商场的公摊系数都较高,而国内商业项目公摊面积最大的在65%左右,最小的在40%左右,合理的公摊系数应该在50%左右。大型商场因为配备了高标准的消防系统、宽敞的人行通道以及大面积的休闲场所,公摊系数较高,但因为有了这些必需配套,客流才能源源不断,商场方能够始终保持最好的经营效益。此外,公摊系数的高低一般与购物环境的优劣呈正相关,这对商铺经营盈利多少至关重要。对比以下两图,显然后者的环境,更容易营造良好商业氛围,吸引顾客消费。

聊聊公摊那些事儿如何实现商铺价值最大化?

在我国,国家规定商场内商铺的公摊不超过60%,由此可见,商场公摊在50%左右是一个合理水平。公摊率的合理与否,不仅仅关系到投资者的投资成本问题,更是直接关系到商场对人流的承载力,会直接作用在投资者投资收益之上。

公摊率是商铺价值最大化的必要条件

商铺的公摊率对消费人群的容量和人流量有直接影响。商场的空间是有限的,公摊越小,可容纳消费者的空间就越少,从而影响商场的经营效果。因此越是高档的商场,其公共空间就会越多。如果片面地追求低公摊面积,表面上看起来商铺面积大了,但广大商家赖以生存的客户却减少了。顾客会因为过于拥挤而不愿停留,或是走马观花,购买欲不高,这样即使商铺使用面积再大也无济于事。

商场设计公共空间,主要考虑客流通达与滞留,公摊面积就是用来营造舒适的购物环境,满足购物者的消费偏好。有的商场还会设计宽敞的休息区、中央花园等,这些公共空间的设计都是为了使购物环境更加舒适。舒适的购物环境会极大地刺激购物者的消费冲动,而嘈杂拥挤的购物环境只会使人望而却步。想象一下,如果一个商场像武宁快乐城一样,拥有空中观景台这样的场地,是不是会吸引很多客流呢~?

其次,商铺公共空间大小决定了消费人群的容量和人流量。商场的空间是有限的,公摊面积小,可容纳消费者的公共空间自然减少,人流量就会受到限制,从而直接影响商场的经营效果。

没有合理的价值尺度,盲目追求小公摊商铺,投资者就有可能买到‘垃圾股’,最终影响自己的投资收益。很多大型商业地产的投资者对此都深有感触,投资商铺最终考虑的是商场的商业气氛、经营效益,不能只简单地计较公摊面积、使用面积等因素。商场举办大型节庆活动,可以为商铺客观上带来不少客流,但是有些公共面积的狭小的商场就只能望而却步了。

综上,投资者不难发现,合理的公摊也是商场持续经营的必要保障。盲目地追求低公摊,造成商场档次低下,使得消费者不能形成有效的购买动力,最后会造成商场没有人气。一个没有人气的商场,就算公摊再低,也会给投资者造成无法弥补的损失。更为重要的是,公摊率的高低并不能完全决定商铺的价值,商铺的价值最终还是取决于商场所处的地理位置,其是否占据核心商圈,有无主力店,在这些条件都满足的基础上才能谈到公摊对商铺价值的影响

就目前的商业发展水平而言,已经初步发展出了现代购物中心,其在满足诸如位置、商圈、等核心价值因素的同时,公摊率也应向一线城市看齐,以保证消费者的购物享受。错误地判断商业发展阶段,盲目地迎合普通的中小投资者,满足其对于低公摊的要求,致使商场投入运营之后不能解决消费者对购物环境的要求,最后损害的还是投资者自身的根本利益。

公摊率高不会致使投资者投资成本高

合理的公摊率是保障商铺价值的必要条件,也是商铺未来能够合理盈利、得以保证投资者经营性收益的保证。但有相当一部分投资者认为,公摊率达到50%左右,其所投资的商铺单价也提高到原来的两倍,其实这是一种错误的认知。

事实上投资者所购买的房地产产品都包含公摊,而其为公摊面积支付的投资,也是拥有产权的。任何房地产产品,都不会额外地给投资者增加不必要的面积,致使投资者成本高。武宁快乐城的空中长廊连接了空中花园和城市广场,承上启下,将空中花园的绿色带入商业体,配以人工瀑布,为顾客打造“山水武宁”式的环境体验。

对于商铺而言,投资者投资的是建筑面积,其产权证上也会明确地标明建筑面积为多少。未来投资者无论是出租还是出售,计算基数都是建筑面积而不是使用面积。也就是说,投资者所购买的商铺并未因为公摊而使其根本利益受损。合理的公摊只是为了保证商场能够拥有宜人的购物环境,能够满足消费者日益提高的购物享受,并未让投资者为此支付额外的成本。

公摊的一些常识

1、国内外的惯例:

上一篇:龙湖新壹城商铺24小时超长营业受投资者大爱 下一篇:户部巷失火烧毁两商铺