低价难租回报率虚高 4招教你远离商铺投资误区

来源: www.wtianx.com 时间:2017-12-18 11:38

  别踩到商铺投资雷区

  MONEY+记者|王丹丹插画|PP殿下

  要判断商铺的盈利前景,光看地段远远不够。

  吴冠珠在上海浦东丁香路上的一条社区商业街上经营了一家玉器店。半年以来,每月2万元至3万元的租金都需要她用矿石生意上的收入贴补。这里是上海著名的高端社区聚集地,居民具备非常雄厚的购买力,可惜这条几百米的商业街常年挂着“火热招租”的广告牌,商铺却几乎有一半是空着的。

  这不是她当初租下商铺时希望看到的,其他的房东更不愿意看到。但买入的时候,商业街还没有开始运营,怎么判断它将来的回报前景?

  7个理由你信哪个?

  商业街根据本身经营的商铺,可以分为专业型商业街和复合型商业街。常见的专业型商业街有建材街、服饰街、酒吧街、传媒文化街等。复合型商业街定位于休闲娱乐购物一体。但通常产权归属复杂,多数只租不售,并不适合普通个人投资者。

  更可行的选择是社区商业街、特色专业型商业街。特色专业型商业街还需要充分考虑业态的问题,建材市场、餐饮娱乐街,目前还是不错的选择。

  如果你接到推销商铺的电话超过3个,会很快发现那些推销员推荐你买商铺的理由几乎都差不多。归纳一下无外乎这7个:低总价、产权商铺、售后包租、回报率高、知名板块、统一规划、品牌开发商。

  商铺有产权?和回报率无关!

  产权商铺主要是相对于使用权商铺而言,产权商铺最大的好处在于能贷款,而使用权商铺不能。商业银行对个人购买产权商铺提供的按揭贷款,首付最低50%,比照基准利率或上浮。

  产权商铺的另一个理论上的好处是能再次出售,但是等到你把商铺转手卖掉的时候,会发现买卖差价的大半都变成了税金:土地增值税占差价的30%至60%,营业税占差价5.55%以上,个人所得税占差价的近20%,加起来是差价的55%到85%。况且,如果你是因为租金提不上去甚至租不出去要卖掉,谁会愿意以更高的价格接手一个烂铺呢?

  因此,商铺有产权,和获利前景没有必然关系。

  至于使用权商铺,除非是位于商业氛围成熟的闹市,可见的租金回报超过15%,否则,按照10%回报率计算,50万元买来使用权,第10年赚回本,15年到期时,账面上只有25万元盈利。而50万元即使不买商铺,以5年期人民币整存整取利率5.5%、到期转存计算,15年后的本息总额是103.6万元,15年的利息总额53.6万元,比买使用权商铺多赚28.6万元。

  低总价,可能很难租!

  “总价20万元到30万元,您有没有兴趣?”低总价的最大诱惑是,让钱不多的你蠢蠢欲动:“我也能投资商铺做房东?”

  不得不提醒你,事实没有那么简单。销售给个人的低总价商铺,有实力的运营团队可能不愿接手,这会让项目在培育期和价值成长方面变数更多。

  通常低总价商铺隐含的信息是:面积小(不到15平方米)、新铺、偏远或尚在开发的地区,周边配套远未成熟。这样的商铺买来,你要面对的就不是租金高低的问题,而是能不能租得出去。因为商业街商铺租金要靠整条商业街的人气带动,面积大的适合更多的商业业态—餐饮、服装、美容美发、房产中介、电玩商店等,而小面积大部分只能做小吃店和特色小店。

  立超商业地产总经理朱谦的判断是:“以上海为例,面积在50至60平方米、处于较成熟地段的商业街商铺,总价一般在100万元至300万元,这样的商铺才有可能实现开发商承诺的收益率。”

  售后包租,你也得小心!

  “担心买了租不出去?5年内的租金我们包了!”这样就安全了?未必!

  2006年住建部就发出过投资风险提示:以售后包租等形式购买商品房有风险,投资须慎重。《商品房销售管理办法》第十一条规定:“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”

  售后包租、返本销售,都是以稳定回报、低风险吸引人购买,加快资金回笼速度,为下一轮开发准备资金。在劝你买的时候,承诺提供固定年回报、若干年后原价或增值回购、承诺无风险甚至低风险。

  换句话说,有的开发商用“买完之后5年内每年付租金”吸引你,到了正式签买卖合同的时候告诉你,5年租金直接在交易款里抵扣。这招是不是很眼熟?没错,这和大减价前改价格标签差不多,先把价格提上去,再打折、返还,引得人们蜂拥上去买,其实你一点便宜没占到。5年后再租不出去,就被晾在那儿了。

  回报率有这么高吗?

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