综合体里的商铺,四个问题必须知道

来源: www.wtianx.com 时间:2017-12-18 00:46

原标题:综合体里的商铺,四个问题必须知道

赵丽有点想买商铺。石家庄一个大型商业综合体项目的销售人员最近经常跟她联系,推荐这个项目里的小商铺。

据销售人员介绍,这个商业综合体是主题乐园的概念,里面吃、喝、玩及购物都有,政府规划、招商情况听起来都像模像样,租金回报计划也很详细,抵扣掉前3年的投资回报,商铺总价只有24万元。但是面对一份一知半解的投资回报计划和位于异地的商铺,且所有信息都来自销售人员的介绍,她不知道这商铺将来会给她带来的,是源源不断的收益和升值,还是一次匆忙投资的失败。

记者调查发现,小商铺对个人投资的吸引力非常大,因为总价低,总体收益率比出租住宅高,而且“一铺养三代”的诱惑让人很难不动心。但相比起住宅投资,商铺投资要复杂得多,投资商铺前,必须弄清以下四个问题:

你很可能无权经营它

为了更有利于整体业态的发展,商业综合体里商铺的产权和经营权通常是分开的。因为个人投资者的招商资源、经营能力、管理水平低,如果让他们自主经营,很可能一个楼层里服装、餐馆、化妆品、鞋类、首饰、电玩等个体商户混杂在一起,经营时间不统一,这样混乱的局面会让消费体验很差,不能持续吸引顾客。时间一久,你的租金收益就不乐观了。

产权和经营权分开以后,经营管理权全部收归专门的经营管理公司。它不但要负责和招商团队沟通,确定整体的管理方案,规划不同楼层分别进驻哪类商户,而且对商户也有品牌要求。通常开发商至少会留下餐饮、电影院、大卖场等位置的产权,由管理公司管理,其他的商铺划分成小面积出售给业主。划分只停留在产权上,在建筑实体上并没有任何划分。

在做招商运营时,产权和经营权分开的另一个好处就很明显了:有一个品牌商户有意进驻,它需要至少60平方米的店面,但是它能进驻的楼层只剩下那些产权为20平方米的商铺,此时经营方就可以把3个这样的商铺合并出租,整体经营的灵活性远远高于个人自主经营。所以,你必须向销售人员了解经营管理公司的资质和它曾经管理过什么项目。

新铺 初期实际回报率不高

商业综合体的开发商出售商铺多半是因为持有全部商铺的资金压力太大,售出一部分商铺的产权能快速回笼一部分资金,平稳度过培育期,成熟以后就可以靠稳定的租金长期盈利。而新的商业综合体前几年的租金不可能高。因为消费人群对它的认同和依赖度的养成、业态的观察和调整都需要时间。

一个前期招商和运作都比较顺利的商业综合体,开业的时候租金回报率都不高。专业人士的观点是,一线城市商业综合体商铺前3年的年租金回报率在5%以内,而一些二线城市项目,开业时回报率通常在2%至4%。

回报率超过8%,危险!

开发商出于资金周转的目的出售部分商铺的产权,住建部多次发文,禁止以售后包租形式销售未竣工商品房。但是如果都由小业主自主招租经营,商业综合体永远也不会培育成熟。

因此形成了这样的怪圈:在开售时如果不承诺较高的回报率,商铺就很难卖,可承诺的高回报率又实现不了。如果看到7%以上的投资回报率,你要警惕的就是,商铺会不会买贵了?

比较有经验的开发商会把培育期自营物业的收益权转让给经营管理方,用自营物业的收益补贴承诺回报率和实际回报率之间的差额,还有的开发商会用部分销售款补这个差额。常见的做法是,先给商铺定价,然后按照8%的年回报率,加上3年一共24%的投资回报,以最后算出的总价卖给你,然后在销售的时候把3年的租金回报“一次性抵扣”在应付房款里。

但是,超过8%的回报率绝对是危险的,虽然不排除个别开发商通过贴补的办法兑现,但是只要超过了实际回报率,多承诺1%的回报率,就意味着在培育期贴补的租金越多,即使有能力在5年、10年后把实际回报率提升到8%以上,前几年也会很吃力,如果这期间资金链再出现问题,再高的回报率都只能落空。

记住,楼层和位置都不重要

产权和经营权分离的商业综合体,由于所有商铺的经营由经营管理公司统一管理,小业主赚的不是自己那块小商铺的租金,而是整个商业综合体所有经营部分的租金的平均值。所以,尽管1楼的商铺一定比4楼的商铺租金高,但你的租金水平和商铺的楼层、位置都没有太大关系。

提醒

算算你是否买贵了?

商铺的售价有没有偏高,可以用商铺售价和租金的比值来衡量——— 每平方米售价比每平方米月租金。国际公认的合理租售比值是200元以内,高于200元就表明投资价值降低,但必须用真实售价来计算。

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