招商知识普及:4种商铺出租模式优缺点分析

来源: www.wtianx.com 时间:2017-12-15 00:02

  一、整体出租模式

  指的是开发商不出售物业,将其整体出租给一家商业企业,由这家商业企业进行商业规划以及经营,开发商每年收取租金。租金一般在第三第四年开始递增。

  前2、3年主要帮助商业企业培养市场,以实现项目的可持续发现:同时,商业企业向开发商缴纳2-3月的租金的押金。

  优点:

  1)不需要设立专门的经营公司和配备专业的商业人员;

  2)交易简单,结算方便;

  3)物业可进行抵押贷款,有利于开发新项目;

  4)物业升职空间大;

  5)带租约有利于日后整体销售或设计产权式商铺。

  缺点

  1)收益低,其回报率在3%-5%之间;

  2)租期长,物业就算升值,其套现的难度很大;

  3)不排除租户经营失败而没法交租的可能,因而对租户的评估要求准确。

  适用类型:

  1)无商业专才的开发商;

  2)资金实力雄厚的开发商;

  3)经营相对保守的开发商;

  4)守候返祖的产权式物业开发商;

  5)物业面积一般不超过3万㎡。

  二、分层或分片出租模式

  与整体出租模式相似,只是开发商按市场需求,将各层或各片区分别出租给不同租户。

  优点:

  1)租金相对整体出租要高一些;

  2)风险分散,租金相对有一定保证;

  3)物业可进行抵押贷款;

  4)比整体出租更适合日后带租约出售物业或设计成产权式商铺;

  5)某一层经营失败时,开发商能掌握主动权,并进行重新招租。

  缺点:

  1)需重视前期的商业策划(业态组合、功能定位、市场定位);

  2)需设立响应的管理部门以及配备有关的商业专才;

  3)各业态环环相扣,一家经营失败,影响到其他租户的经营,要求开发商建立储备租户资源库,并具备极强的招商能力。

  适用类型:

  1)资金实力雄厚的开发商;

  2)售后返租的产权式商铺;

  3)物业面积在2万-5万㎡。

  三、分散出租模式

  分散出租也称零租,开发商在确定某一主题功能下对各个铺位进行招租,租期相对短些,一般为2-5年;开发商应帮助租户统一办理相关的营业执照、税务登记,甚至开具销售发票、财务结算等。(多为大型专业批发市场、深圳赛格、华强电子世界。

  优点:

  1)租金很高,开发商收益可最大化;

  2)物业升值空间大,容易出售套现;

  3)租期短、容易改变功能或调整经营。

  缺点:

  1)需设立专业的经营管理公司负责经营管理;

  2)需充分重视前期的市场定位,功能定位及其策划工作;

  3)招商能力要求极高;

  4)日常经营能力的要求高;

  5)经营风险最大。

  适用类型:

  1)商业区或城郊的大型商业物业;

  2)面积在10000-500000㎡停车场以及卸货区的面积足够大;

  3)售后返祖的产权式商城。

  四、层(或片)与散结合出租模式

  该模式是将上述第二种和第三种模式结合。在确定了功能以后,采用第二种模式引进若干主力店,之后再利用主力店的品牌效应,对各类中小店进行招租。目前大多数购物中心采用这种模式。

  优点:

  1)大小租户的结构使项目稳定性提高;

  2)主力店的进驻有助于将部分物业设计成产权式铺位,并容易取得销售的成功;

  3)有利于建立完整的租户资源库,为以后开发商业地产项目创造成功运作的条件;

  4)为开发商创造经常性收益。

  缺点:

  1)要求开发商具备很雄厚的自由资金实力;

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