炒房客抢购深圳商铺

来源: www.wtianx.com 时间:2017-11-15 03:35

原标题:炒房客抢购深圳商铺

深圳晚报讯 (记者 梁文) 股市风险大、炒楼受打压、玩金没赚头,资金还能走向何方?哪种的投资能保证资金保值增值?楼市新政实施以来,越来越多在住宅房产市场中获益的投资者开始转入商业地产,进军商铺投资。

国五条细则的推出标志新一轮房地产调控拉开序幕。地方政府将在全国两会后密集出台调控政策,使住宅楼市趋于平稳。国五条打击的是投资性购房者,而其中的投资者也是商业地产的客户群,会有部分投资者转投商业地产。

长期从事房地产投资业务的分析师表示:“通过研究会发现,新政里关于商业地产的内容涉及并不多,这也是近期商业地产投资火热的一大原因。”

目前的形势有利于商业地产尤其是商铺投资。其一,房产新政后,住宅的投资功能弱化,商铺的投资功能则相对增强。其二,今年的通货膨胀预期,商铺作为不动产保值的性能更加凸显。在商业地产投资中,虽然投资商铺要比写字楼的回报要高,但同时风险也高于写字楼。投资商铺可谓是地产投资中的“大学课程”,特别考验投资者的眼光,要对地段、人流、城市规划等多方面考察。

对于商铺的投资者而言,商铺因所使用的土地性质不同,不受二套房贷政策影响,资金压力小。同时,商铺贷款并未受“国十条”政策限制,并无投资数量的限制。

1商铺周边业态定位要准

在深圳经营茶庄生意的博哥来自汕头,在潮汕同乡会里号称“铺王”。博哥认为有三种人的钱最好赚:高富帅的钱、女人的钱和孩子的钱。所以他选择商铺第一看重的地方那就是“业态定位”一定要准;第二点是商铺的地理位置和周边商圈是否与上述三类人群的定位相符、互为需求。“如果这两方面都能很好结合的话,这样的商铺就有很大的升值空间,我就会考虑投资。”博哥说。

深圳各个区都有大型商场和购物中心,主要的消费中心区在东门和华强北,消费基础主要来自于高购买力的居民消费和全国各地而来的旅游消费。

华强北和东门商圈也正符合博哥所说的三类人群聚合地,所以这两个商圈内的商铺都非常抢手,租售价也长期处于高位。

2新手买生不如买熟

商业地产专家吴首敏认为,华强北商圈目前受转型升级及修地铁封路的影响,从去年年底至今出现了商铺遭遇大量退租的现象,市场上也放出了一些铺源。吴首敏说:“在房地产投资中,商铺对地段的要求是最高的,我的投资观点是买生(铺)不如买熟(铺)。熟铺能最大限度地减少空置期,对于商业地产投资新手而言,购买业态定位准确、位于成熟商圈内的商铺风险较低。”吴首敏认为华强北商铺龙头老大的地位很难被动摇,如果遇到合适的铺源,可以适机抄底购买。

3小面积商铺值得关注

吴首敏认为,买商铺要买面积小、门面宽、进深浅的,因为铺位面积越大越难招租;而小面积商铺因为总价低、变现容易、招租容易,因此关注者多,尤其是能做餐饮的商铺特别受买家喜欢。

中原地产肖霄经理认为,虽然福田和罗湖的商圈成熟,这两区的商铺投资回报率较高,但增长乏力。如果从发展潜力来看,宝安中心区是首选,随着深圳自东向西的发展,深圳西部的南山和宝安两区发展前景非常光明。

最近颇受深港房地产投资客青睐的三湘海尚商铺属于住宅底商,主推铺位面积在20至40平方米左右,均价在25万元/平方米。该物业位于深圳湾科苑大道与东滨路西南侧,与西部通道海关大楼仅一路之隔,步行5分钟可达,投资前景看好。

《口岸报》支招

算算售价能抵十年租金吗?

商铺分为底商(住宅底商和写字楼底商)、商业街商铺、综合体商铺及专业市场商铺。前两种可称为独立产权街铺,后两种可称为分割式产权商铺。一般而言,独立产权街铺的投资风险要小于分割式产权商铺。

商业街商铺层高起码要在4.5米以上,有上下水预留,进深与面宽比值不应超过2,否则会限制经营类型,影响经营收益。底商还应注意停车位置是否充足。此外,项目运营商的实力和背景、土地使用年限和性质以及是否做到了精准定位和专业经营等,也应作为分析其定价是否合理或高估的重要因素。

从风险上看,在进行投资时,投资者不能被开发商的高比例“返租”概念所迷惑,更要注重其招商及管理的思路、行动计划以及目前的进展等。选择好商铺投资的地段和项目后,一定要衡量销售价格和未来回报之间的比例是否合适。

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