买个商铺当老板 汉口哪个商圈铺子值得买

来源: www.wtianx.com 时间:2017-11-11 11:39

近年,武汉商业地产市场可谓跌宕起伏。在迎来每年大量商业体开业的同时,也伴随着一批中大小型商业体的倒下。在商业地产不断更新升级的时代,武汉商业体也开始面临着一系列的生存挑战。强者生存,弱者淘汰,这一亘古不变的定律已逐渐显现出其应有的效应。

一个成功的商业体,除了来自自身地段、配套、商业格局、定位、运营管理,开发商实力等内部因素外,还受到外部商业大环境的影响,传统电商的冲击、体验式商业时代下的业态转型、新兴商业体的竞争等因素。

曾经“一铺养三代”的故事也已经离我们渐行渐远,新时代我们还能够投资商铺吗 ?答案是肯定的,但是在投资商铺的选择上更考验投资人的眼光了。

总体来说,所有的商铺投资都要考虑商业变迁,城市规划,商圈转移。一个商圈的培养成型用10年时间是非常正常的,但如果预期超过10年,则不太理想。尽管培养商圈很难,可是在投资中也是可以跟着商圈发展的轨迹来投资的。

新时代商铺种类繁多,哪一类商铺更适合投资呢?

1、老城区商铺

这类商铺已经有一定年限,租金水平也涨到一定的高度,这时候介入基本是亏钱的。专业的说法,就是商铺已处于成熟期,虽然风险低,但是回报率相当低,在考虑通货膨胀的情况下,基本赚个自持,没准还得亏;同时,就商圈来说,中国城市规划一直处于婴儿期,因此,城市规划(道理狭小,景观改造,线路返修)会对商圈形成许多不忽略的影响;

这类铺子在武汉也有非常典型的案例,比方说南京路的儿童摄影一条街,曾几何时繁华热闹,由于修建地铁,造成路段禁止车辆通行,那一带的商铺都受了影响。

2、临街底商

这类商铺众多,大多是新商圈新住宅区的商铺,这类商铺主要是规划配套,因此它们的租金水平在无其他商业体影响的情况下,租金回报率是很难达到高回报率的,因此,如果它的售价太高,不建议投资。可参考,底商售价不超过楼盘售价的2倍,超过就存在一定的风险。

其实,小编想说及时这类底商在受到其他商业体的影响下也有多种发展趋势。在大型综合性商业体面前,这类底商就会显得微不足道,就比如后湖汉口城市广场周边小区的底商,不是租不出去就是经常换老板,最后能存活的也多是日常生活类店铺。但另外一种情况,例如在知名医院门前或者重点学校门前,这类铺子又另当别论了。

3、商业街

市场上面同质化相当严重,作为个人投资来说,在不能拿到端头铺的情况均不建议投资,特别是广告轰炸,售价相当高的情况下。当然,还有另外一个考量标准,那就是运营商的能力,典型的全国运营这类商铺最成熟和具有品牌价值的自然是万达了,武汉本土的南国置业也是不错的运营商。目前好的运营商在运营的这类商业街多数也是比较红火,有投资潜力的。

4、专业市场

根据过去十几年的经验,只要专业市场做起来的,专业市场的商铺都是赚钱的,因此,好的招商团队或者好的物业公司,以及物业公司的内部资料能拿到的情况,建议投资。但是,这里必须强调的是专业市场做起来的。比方说目前一直颓废的汉口北,曾几何时汉正街的不少上户因拆迁搬到这里,但是如今的汉口北并未有预想中的热闹,至少依然需要时间的沉淀。

5、带租约商铺

以租约的高回报诱惑新东家,注意,危险。很多合同是假的,很多租户是短租,这类商铺主要注意合同的问题,以及在带租约的情况下,市场冷旺程度以可以肉眼观察,慎重。适用以上方法,切不可盲目相信租约的回报率。

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商铺类型可以看出优胜略汰,那么还有什么隐形的因素制约着商铺的价值呢?

第一要素:地段

地段可以说是房地产产品的重中之重,也是决定商铺价值的首要条件。市中心的繁华闹市区可能是商铺最贵的地方,而在偏远的、人迹罕至的临街门面,我们只能称其为仓库,价值甚至要低于同地段的住宅。

繁华地段的商铺虽好,但价格也极高。如果花了过高的代价买到的商铺,其他各方面的条件不好,造成租金太低,那么收益率就会大打折扣。

可能还不如地段稍次、但其他各方面条件较好、租金收益也不错的商铺。事实上,确实有很多一类地段的铺面单价和租金收益率都比不上二类地段的铺面。

毕竟,最热闹的地方不能与卖东西最多的地方划上等号。

第二要素:临街状况

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